Las inversiones inmobiliarias están de moda. Y no solamente porque invertir en pisos y casas sea una actividad rentable y te permita obtener dinero pasivo (o casi), sino porque tiene distintos atractivos que hacen que, en muchas ocasiones, sea un tipo de inversión más estable.
En general, los tres objetivos que persiguen los inversores inmobiliarios cuando compran un piso para posteriormente alquilarlo a un tercero son:
- Consolidar patrimonio. Cristalizas una cantidad de dinero en algo físico y tangible que tiene un valor de uso.
- Obtener rentas pasivas. Cada mes cobras la cuota de alquiler, dinero que puedes gastar o puedes usar para reinvertir.
- Protegerse ante la inflación. Por lo general, los inmuebles tienden a revalorizarse con el paso del tiempo; de este modo evitas que te afecte negativamente el aumento de precios.
¿Qué debo saber para invertir en un piso de la forma más acertada?
Tenemos ya claro por qué es una buena idea invertir en pisos y sus ventajas. Pero ahora viene la clave de todo: ¿cómo lograr adquirir estos inmuebles de la forma más «barata» y rentable posible? ¿Qué factores debemos tener en cuenta a la hora de que la inversión sea lo más rentable y segura posible? Y sobre todo: ¿cómo encontrar estos inmuebles rentables?
Primero de todo tenemos que aclarar que cada inversor es único y cada cual tiene sus preferencias acerca de qué tipología de inmuebles comprar y cómo explotarlo. Existen múltiples formas de enfocar la inversión inmobiliaria y aquí solo nos centraremos en consejos generales, sin entrar en casos especiales o estrategias más avanzadas.
7 criterios para encontrar un buen piso de inversión
Así pues, vamos a tener en cuenta ahora varios aspectos importantes a la hora de elegir el tipo de inmueble más rentable y seguro.
1. Ubicación
Un clásico en lo referente a inmuebles. La ubicación es clave. Poca gente quiere vivir en un barrio peligroso y con altos índices de criminalidad, y si lo hacen es porque no les queda más remedio. Pocas familias quieren vivir en una zona apartada donde no haya servicios o comunicaciones. Tampoco es habitual que haya personas que deseen habitar un edificio a punto de caerse. Es lógico y por tanto hay que tener en cuenta qué es lo que la gente demanda, para invertir en inmuebles que reúnan estas características en cuanto a localización.
Por lo general (siempre puede haber excepciones) deberíamos buscar pisos en ciudades en las que haya actividad industrial y comercial. Allí donde hay trabajo, hay personas que quieren vivir. En cuanto al barrio, es importante centrarse en zonas de la ciudad que estén bien comunicadas, que queden cerca del centro neurálgico de la urbe y que estén cercanos a servicios básicos como farmacias, escuelas, hospitales y espacios de ocio. También, claro está, será preferible que la zona no tenga altos índices de delincuencia y que en general sea segura y confortable. Si decides invertir en un barrio peligroso, tal vez a priori la rentabilidad será buena ya que los precios de compra en estas zonas son muy económicos, pero tendrás un riesgo extra de afrontar situaciones en que el inquilino no pague, o que existan situaciones límite en el edificio que hagan que no sea agradable vivir allí (delincuencia, ruidos, okupación…).
Las mejores zonas, en general, suelen ser barrios no muy alejados del centro, obreros, humildes pero seguros y con servicios, ya que son los que te pueden proporcionar una rentabilidad más alta sin los inconvenientes que podría tener un barrio más degradado. Te recomendamos que uses este mapa de renta mediana por barrios en cualquier ciudad o pueblo de España, para que puedas hacerte una idea del tipo de barrio en el que se encuentra el inmueble que tienes en tu punto de mira.
2. ¿Piso grande o pequeño?
Lo más habitual es que obtengas más rentabilidad invirtiendo en pisos más bien pequeños (1 o 2 habitaciones). Esto es así porque generalmente el precio de compra del inmueble va en relación a sus metros cuadrados y al precio de referencia de estos en la zona, mientras que el precio del alquiler está más condensado en un espectro más corto. En otras palabras, un piso de 50m2 lo podrás comprar a mitad de precio respecto a uno de 100m2 en la misma zona, pero el de 100m2 lo podrás alquilar a 1.000€/mes mientras que el de 50m2 no lo alquilarás a 500€/mes, sino tal vez a 600€ o a 650€. Es solo un ejemplo, pero suele ser así.
Al final, la gente que vive de alquiler suelen ser parejas jóvenes o familias jóvenes que tienen un solo hijo, por lo que les resulta más cómodo pagar una cuota razonable por un apartamento de 1 o 2 habitaciones. Sí que es cierto que para pisos grandes, de 3 o más habitaciones, existen estrategias de alquiler por habitación que suelen tener rentabilidades interesantes, pero también asumirás un extra de tiempo dedicado a su gestión. Los pisos grandes también tienen la virtud de que, siempre en términos generales, suelen apreciarse un poco más respecto a los inmuebles pequeños.
3. ¿Lo compro reformado o para reformar?
Depende de tu perfil de inversor. Si tienes experiencia previa en reformas, cuentas con una empresa de reformas fiable y económica y no tienes prisa para empezar a obtener rentas, comprar un piso y reformarlo suele ser una muy buena idea. Los pisos que están en mal estado y que requieren una reforma están a un precio mucho más barato, ya que pocos compradores quieren tener que reformarlo, con los inconvenientes que esto ocasiona. Pero ahí puedes estar tú, adquiriendo pisos a reformar a un precio muy bajo, realizando la reforma, y posteriormente alquilando el inmueble con un aspecto totalmente renovado.
Si por el contrario no tienes experiencia previa y lo que quieres es adquirir un inmueble y comenzar a obtener rentas, simplemente cómpralo en buen estado, si acaso le puedes echar una mano de pintura y adecuar algún que otro detalle que consideres, y lo pones en alquiler casi inmediatamente sin contratiempos ni dolores de cabeza.
4. Edificio
Otro aspecto importante es conocer los entresijos del edificio en que se encuentra ese piso al que le hemos echado el ojo. ¿Es un edificio nuevo o antiguo? ¿Tiene pasada la ITE (inspección técnica de edificios)? ¿Hay buen o mal ambiente? ¿Hay algún problema de estructura? ¿Se ve limpio y cuidado o más bien abandonado? ¿Tiene ascensor? ¿Se conoce algún piso del edificio en que haya alguna situación anómala, como okupas o inquilinos conflictivos? ¿Hay derramas pendientes? Todas estas preguntas hay que planteárselas y resolverlas. Puedes ir amablemente a los pisos de los vecinos y preguntar, muchos de ellos te darán información valiosa.
De todos modos, podemos ser flexibles en algunas cosas. Si el edificio no tiene ascensor y el piso que deseamos adquirir es un bajo, 1r piso o 2º piso, no es para nada un inconveniente que no tenga ascensor. De hecho, pagaremos menos de cuota de comunidad por lo que será más rentable, y a la mayoría de inquilinos no les disgusta tanto tener que subir unas pocas escaleras. Por otra parte, si el edificio es antiguo pero percibimos que está bien cuidado, limpio y que tiene un mantenimiento correcto, podemos seguir adelante con la operación.
5. Costes fijos
Hay que conocer y valorar los distintos costes fijos que tendrás en el día a día del piso:
- IBI (impuesto de bienes inmuebles)
- Comunidad (cuota de mantenimiento del edificio, limpieza de rellanos, electricidad comunitaria, etc)
- Mantenimiento y reformas (cada cierto tiempo deberás pintar el piso, cambiar algún electrodoméstico, e incluso reformar)
- Seguro de hogar (póliza que te cubre ante siniestros y averías)
- Seguro de impago (póliza que te cubre en caso de que el inquilino no pague su cuota)
Estos cinco son los más habituales. No compres un piso para invertir (ni para vivir) sin enterarte bien de qué es cada cosa y de cuánto te va a costar. Ya que si no los tienes en cuenta, no sabrás con exactitud los números de la operación y tu rentabilidad será, a la práctica, mucho menor de la que esperas.
6. Precio
El precio al que adquieres el inmueble es totalmente esencial. Hay que comprar barato. Hay que hacer ofertas para que los números nos den. Cada inversor tiene una motivación y puede buscar un perfil de piso muy distinto, pero lo que está claro es que compres estudios de 30m2 o casas con piscina, como inversor debes buscar precios competitivos y no pagar de más por tus activos.
Y esa es la cuestión: ¿dónde y cómo encontrar pisos a buen precio? Dedicaremos otro post a profundizar en esta cuestión, pero lo más importante es saber que en los portales inmobiliarios tipo idealista, los precios de los anuncios suelen estar muy inflados. Puedes tomar esos anuncios como una referencia, pero siempre hay que visitar el inmueble y ofrecer una cantidad con la que te sientas cómodo y con la que tus cálculos de rentabilidad salgan. Es decir, no te fíes mucho del precio del anuncio y considera factores objetivos como el precio/m2 de la zona, el estado del piso, la cuota de alquiler que esperas obtener… Una vez realizados todos estos cálculos, lanza una oferta a la baja. Te sorprenderá ver como los propietarios aceptan en muchas ocasiones ofertas con una rebaja espectacular.
7. Financiación
Otro clásico que todos los inversores nos hemos preguntado antes de realizar una inversión inmobiliaria: ¿financio el piso a través de una hipoteca, o lo pago al contado? Lógicamente, si no dispones de dinero para pagar ese inmueble de inversión al completo, tu opción es financiarlo. Y en caso de que sí dispongas del efectivo para realizar la compra a toca teja, igualmente puede ser una muy buena opción financiar.
Si tienes como objetivo comprar un piso de por ejemplo 100.000€ (incluidos gastos e impuestos, para simplificar) y el banco te presta el 70% del valor de la compra, esto significará que realmente solo has destinado 30.000€, y el resto del dinero lo seguirás teniendo tú, por lo que puedes realizar otras inversiones con él. Obviamente en caso de financiar el inmueble vas a tener que pagar cada mes una cuota al banco para devolver la cantidad que te han prestado, más intereses. Lo positivo es que, si la inversión es buena, la cuota a devolver será bastante inferior a la cantidad que cobras de alquiler. Por tanto, conceptualmente es el inquilino el que está abonando por ti la cuota de la hipoteca, por lo que está pagando un activo que en realidad es tuyo. Además, seguramente obtengas un margen extra, el llamado cashflow, que es la cantidad que va a tu bolsillo descontando gastos y el pago de la hipoteca.
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Esta posibilidad de financiar el piso de inversión es todo un clásico entre los inversores inmobiliarios, ya que consiguen maximizar su patrimonio con el mínimo dinero empleado posible, obteniendo rentas y logrando que los inquilinos sean los que sufraguen la deuda. Y debes saber que en Hipotecaly somos expertos en conseguir la mejor hipoteca para inversores como tú, ya que contamos con una extensa red de contactos en toda España para que pagues mucho menos por tu hipoteca y puedas comenzar a obtener rentas pasivas desde ya. Puedes contactarnos cuando desees y nos pondremos en contacto contigo para ayudarte.
